Het overleg en adviesrecht van huurdersorganisaties beperkt?
Met de ‘Wet op het overleg huurders verhuurder’ (hierna: Wohv) wordt beoogd de positie van huurdersorganisaties te versterken. De wet bepaalt dat er voor verhuurders –onder andere ten opzichte van huurdersorganisaties- een informatieplicht bestaat ten aanzien van het gevoerde verhuurbeleid.
Artikel 3 lid 1 Wohv: “De verhuurder informeert de huurder, de betrokken bewonerscommissie en de betrokken huurdersorganisatie op verzoek zo spoedig mogelijk schriftelijk over zijn beleid en beheer, dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen en de woonomgeving daarvan, dat rechtstreeks van invloed is op de woon- en leefsituatie van de betrokken huurders, alsmede dat voor hen van wezenlijk belang kan zijn.”
Daarnaast hebben huurdersorganisaties bij verscheidene onderwerpen een overleg- en adviesrecht.
Artikel 5 lid 1 Wohv: “De verhuurder voert een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid of beheer, bedoeld in artikel 3, tweede lid , niet uit dan nadat hij binnen een door hem aan te geven periode van ten minste zes weken na het verstrekken van de informatie overeenkomstig artikel 4 , de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie in staat heeft gesteld met hem over de verstrekte informatie overleg te voeren en, indien de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie dat wenst, daarover een schriftelijk advies uit te brengen.”
Per 1 januari 2009 is het informatie-, overleg- en adviesrecht verder uitgebreid: meer huurdersorganisaties vallen nu onder het bereik van deze wet, daarnaast is de wet op meerdere onderwerpen van toepassing. Zo bestaat er ten aanzien van huurdersorganisaties thans een recht op overleg en advies voor onder andere: renovatie, het verkoopbeleid van de verhuurder, herstructurering leefbaarheid in de buurt en de inzet van de verhuurder bij prestatieafspraken met de gemeente. Daarnaast hebben de huurdersorganisaties een instemmingsrecht met betrekking tot het beleid van de verhuurder ten aanzien van de servicekosten.
Geschillen die ontstaan op grond van de Wohv, kunnen worden voorgelegd aan de kantonrechter. Daarbij kunnen grofweg twee soorten conflicten worden onderscheiden. Allereerst is er de situatie, waarin de verhuurder heeft verzaakt de huurders te informeren over een beleidsvoornemen, dan wel hen in de gelegenheid te stellen over dit voornemen te overleggen of te adviseren. De kantonrechter is in dit geval bevoegd om de uitvoering van het beleid op te schorten, totdat de verhuurder heeft voldaan aan zijn verplichtingen uit hoofde van de Wohv.
Daarnaast kan de situatie zich voordoen, waarbij de verhuurder afwijkt van het door de huurdersorganisatie uitgebracht advies. Ingevolge artikel 8 lid 3 van de Wohv is de kantonrechter bevoegd het beleid van de verhuurder aan een marginale toets te onderwerpen. De bepaling luidt als volgt:
Artikel 8 lid 3 Wohv: “Indien de kantonrechter wordt verzocht te bepalen dat een door de verhuurder genomen besluit tot wijziging van zijn beleid niet mag worden uitgevoerd, kan de kantonrechter bepalen dat een zodanig besluit niet mag worden uitgevoerd, indien:
a. dat besluit afwijkt van een advies als bedoeld in artikel 5, eerste lid, en
b. de verhuurder de beslissing tot afwijking van het advies niet heeft onderbouwd of de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter onder afweging van de betrokken belangen niet in redelijkheid tot afwijking van het advies had kunnen komen.”
Wat de reikwijdte is van dit artikel stond ter discussie in een zaak tussen de Huurdersbelangenvereniging Holland- Carré (hierna: HBV) en Vesteda Groep (hierna: verhuurder). Centraal stond hier de vraag of een mededeling – gedaan door verhuurder- betreffende de vaststelling en het kenbaar maken van haar huurprijsbeleid onderworpen mag worden aan een rechterlijke toets, zoals bedoeld in voormeld wetsartikel. De HBV stelde dat de verhuurder ten onrechte was afgeweken van het door haar gegeven advies omtrent de wijziging van het huurprijzenbeleid. De kantonrechter oordeelde op 6 januari 2010 (link uitspraak) echter, dat verhuurder in deze het huurprijzenbeleid jegens de huurdersorganisatie slechts had vastgesteld en kenbaar had gemaakt. Met andere woorden: het advies had volgens de kantonrechter geen betrekking op een beleidswijziging, waardoor de rechter krachtens artikel 8 lid 3 Wohv procedurele, noch inhoudelijke toetsingsbevoegdheid toekwam. Voorgaande wordt in rechtsoverweging 2.13 van desbetreffend vonnis als volgt geformuleerd:
‘Op grond van artikel 8 lid 3 Wohv kan immers alleen een voornemen tot wijziging van het beleid aan de kantonrechtelijke toets worden onderworpen en daar is in dit geval, nu het enkel de (eerste) vaststelling (en het kenbaar maken) van dat beleid betreft, geen sprake. Daargelaten hetgeen hierboven in 2.7 al is overwogen kent de wet de huurdersorganisatie in artikel 5 lid 1 Wohv geen bevoegdheid toe te adviseren met betrekking tot de vaststelling van dat beleid.’
Met andere woorden: Ten aanzien van vaststelling van nieuw beleid geldt slechts de informatieplicht. Dit kan niet worden getoetst door de Kantonrechter. Alleen beleidswijzigingen zijn onderhevig aan het overleg- en adviesrecht.